Rakennusoikeus on eräs suomalaisen rakentamisen sääntelyn keskeisimpiä käsitteitä. Rakennusoikeus kertoo kuinka paljon kiinteistölle tai tontille saa rakentaa, joko suoraan kerrosneliömetrilukuna tai suhteessa kiinteistön tai tontin pinta-alaan.
Rakennusoikeuden keskeisyydestä kertoo, ettei sitä ole määritelty Maankäyttö- ja rakennuslaissa lainkaan, mutta siihen viitataan useissa pykälissä. Rakennusoikeutta ei liioin löydy MRL:n edeltäjästä, Rakennuslaista (RakL). Se on hiipinyt suomalaiseen maankäytön ohjaukseen "keittiön, kautta vuoden 1959 rakentamisasetuksessa:
16§
Rakennusjärjestykseen on otettava määräykset rakennusoikeudesta, rakennusten etäisyydestä toisistaan sekä tontin ja rakennuspaikan rajoista.
Rakennusoikeus on alkujaan katujen ja viemärien rakentamisesta koituvien kulujen kohdistamiseen käytetty hallinnollinen mittayksikkö. Siitä tuli kuitenkin 1960-luvulla TKK:n asemakaavaopin professorin Olli Kivisen myötävaikutuksella keskeinen rakentamista ohjaava suure. Rakennusoikeus ja rakennustehokkuus sopivat insinöörihenkisenä mittareina ajan henkeen, sillä 1960-luvulla yhdyskuntasuunnittelu halusi ryhtyä tieteeksi.
Rakennusoikeudessa on vain yksi ongelma: se ei oikeasti kerro rakentamisesta juuri mitään kiinnostavaa. Oheisessa kuvassa on esitetty neljä eri ratkaisua, joilla on kaikilla sama rakennusoikeus ja -tehokkuus.
Rakennusoikeuden keskeinen heikkous on, ettei se kerro oikeastaan mitään asioista, jotka oikeasti kiinnostavat ihmisiä:
- Ovatko uudet asukkaat kunnottomia hunsvotteja?
- Varjostaako uusi rakentaminen pihaa?
- Onko uusi rakentaminen susirumaa?
- Koituuko uusien rakennusten rakentamisesta ja käytöstä meteliä, pölyä tai ikäviä hajuja?
- Paljonko rakentaminen lisää liikennettä?
Ensimmäiseen kysymykseen ei oikein voi vaikuttaa rakentamisen sääntelyn keinoin, mutta Rakennuslakia edeltäneen Asemakaavalain aikainen sääntely vastasi toiseen, kolmanteen ja neljänteen kysymykseen varsin hyvin.
Rakennusoikeusmerkintöjen lisääminen ei ole tuonut uudempaan kaavaan olennaista lisäarvoa.
Asemakaavalain määräykset vaatisivat oikeastaan rinnalleen vain katuverkkosuunnitelman, jossa määrättäisiin katukohtaisesti paljonko milläkin kadulla saa olla autoliikennettä. Tällöin kaava vastaisi kaikkiin ihmisiä oikeasti kiinnostaviin kysymyksiin rakentamisesta, eikä rakennusvalvontojen tarvitsisi tuhlata aikaansa kerrosalatulkintoihin.
Rakennusoikeuden tai rakentamistehokkuuden voi jättää rakentamista ohjaavaksi instrumentiksi haja-asutusalueella, jossa rakennuksen määrän rajoittaminen on perusteltua, mutta rakentamisen tarkkaan tapaan ei ole tarvetta ottaa kantaa. Asemakaavoitetulla alueella se ei vastaa mihinkään todelliseen tarpeeseen ja aiheuttaa vain ongelmia. Siksi se joutaa roskiin.