Nykyään rakennettavat kerrostalot ovat huomattavan paksurunkoisia entisaikojen kerrostaloihin verrattuna, mikä on saanut osakseen runsaasti arkkitehtikunnan kritiikkiä. Kerrostalojen perustyypiksi on vakiintunut keskikäytävätalo. Asuntojen pienenevän huoneluvun kanssa tämä trendi on tuottanut huomattavan syviä ja kapeita asuntoja.
Tilanne on ennennäkemätön. Raportti Kerrostalojen kehittäminen – Talotyyppiselvitys (Pakkala ym. 2007) toteaa, että ajanjaksolla 1995–2004 99% Helsingissä valmistuneista kerrostaloista oli lamelli- tai pistetaloja. Aiemmin lähinnä asuntoloissa nähdyn keskikäytävätypologian yleistyminen on tapahtunut valtaosin v. 2005 jälkeen.
Kaiken takana on määräys
Syitä on epäilemättä monia, mm. parantunut valaistustekniikka sekä pyrkimys minimoida rakennuksen ulkovaippa lämpötalouden ja rakentamistalouden nimissä, mutta tärkein syy lienee seuraavassa kaavamääräyksessä, joka muunnelmineen on 2000-luvun alusta esiintynyt melkein kaikissa pääkaupunkiseudun kerrostalokaavoissa.
"Kaavassa merkityn kerrosluvun ja rakennusoikeuden lisäksi saa rakentaa porrashuoneiden 20 m² ylittävän osan kussakin kerroksessa"
On tärkeää ymmärtää, että rakentajan pyrkimys on tuottaa annetulla kerrosalalla (rakennusoikeudella) mahdollisimman paljon myytävää huoneistoalaa. Kaikki yhteis- ja kulkutilat ovat myytävästä kerrosalasta pois, ellei niitä saa keploteltua lisärakennusoikeuteen.
Yllä olevan määräyksen tarkoitus on ollut mahdollistaa väljien ja valoisien porrashuoneiden rakentaminen, mutta huoneistoalan optimoinnista kiinnostunut tajuaa heti, että yllä olevan lisärakennusoikeuden ansiosta kerrosalan saa hyödynnettyä tehokkaimmin huoneistoalaksi tekemällä kerrostaloon yhden ainoan porraskäytävän, jolloin porraskäytäviin kuluu vain 20 m2 kerrostasoa kohden. Rakennusoikeudellinen syöttötehokkuus, eli myytävien neliöiden suhde käytäväpinta-alaan kuluvaan rakennusoikeuteen on näin viritetty äärimmilleen.
Espoossa määräyksen alkuperäistä henkeä on yritetty pönkittää ehdolla:
mikäli se lisää porrashuoneen viihtyisyyttä ja luonnonvaloisuutta.
Kirjauksen tulkinnanvaraisuutta pyrittiin v. 2010 vähentämään pääkaupunkiseudun rakennusvalvontojen yhteisellä ohjekortilla ARK 03, jota päivitettiin syyskuussa 2020. Ohjeen alkuperäinen teksti kuuluu seuraavasti:
Ark 03, 31.3.2010
Asemakaavat, joissa sallitaan porrashuoneen tai sen osan rakentaminen asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi
Porrashuoneen umpiperäinen käytävä voi olla enintään 4,0 m:ä pitkä, ylitys lasketaan pääkäyttötarkoituksen mukaiseen kerrosalaan
Asemakaavan mukaisen luonnonvaloisen ja/tai viihtyisän porrashuoneen ikkunan valoaukkoalan on oltava vähintään 10 %:a porrashuoneen alasta tasoittain tai muuten ominaisuuksiltaan vastaavasti ratkaistu.
Käytäväleveys
1500 mm:n invaympyrän ja paarikuljetuksen mukaan
Ovien toisiinsa osumisen estäminen
- 4,0 m:n umpiperä voi ylittyä 0,4 m:ä estettäessä huoneisto-ovien toisiinsa osuminen ja käytäväleveys on vähintään 1500 mm koko porrashuoneessa, muutoin on neuvoteltava paikallisen pelastusviranomaisen kanssa
- sprinklatussa rakennuksessa umpiperä voi olla 8,0 m:ä, mikä voi ylittyä 0,4 m:ä estettäessä huoneisto-ovien toisiinsa osuminen ja käytäväleveys on vähintään 1500mm koko porrashuoneessa, muutoin on neuvoteltava paikallisen pelastusviranomaisen kanssa
Savunpoisto
savunpoistojärjestelyistä on sovittava paikallisen paloviranomaisen kanssa
Lämpötila
lämpötilan kohoaminen on estettävä asianmukaisilla aurinkosuojauksilla
Helsingissä alkuperäinen v. 2010 tulkintaohje oli tunnistettu ongelmalliseksi. Vuoteen 2014 mennessä sitä seurasikin seuraavanlainen litania ehtoja:
"...mikäli se lisää viihtyisyyttä ja parantaa tilasuunnittelua ja mikäli kukin kerrostasanne saa riittävästi luonnonvaloa. Sisääntulokerroksien yläpuolella olevissa kerroksissa tästä johtuva rakennusoikeuden ylitys ei kuitenkaan saa olla yhteensä enempää kuin 5 % asemakaavaan merkitystä kerrosalasta. Ylitys voi olla tätä suurempi, mikäli sillä saavutetaan erityistä hyötyä rakennus- tai asuntotyyppien kehittämisessä."
Tällaista liutaa subjektiivisia lisäehtoja on kohtuuttoman vaikea valvoa, sillä kaavan tulkitsee viime kädessä hallinto-oikeus. Helsingissä porrashuoneiden lisärakennusoikeudesta onkin pääsääntöisesti luovuttu. Siitä huolimatta pääkaupunkiseudun yhteinen ohjekortti päivitettiin seuraavanlaiseksi.
Ark 03 muutos A, 1.9.2020
Kun asemakaavassa sallitaan viihtyisän ja/tai luonnonvaloisen porrashuoneen tai sen osan rakentaminen asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi, on porrashuoneen täytettävä seuraavat edellytykset:
- Porrashuoneen umpiperäinen käytävä voi olla enintään 4,0 m pitkä, ylitys lasketaan pääkäyttötarkoituksen mukaiseen kerrosalaan.
- Asemakaavan mukaisen luonnonvaloisen ja/tai viihtyisän porrashuoneen ikkunan valoaukkoalan on oltava vähintään 10 % porrashuoneen alasta tasoittain tai muuten ominaisuuksiltaan vastaavasti ratkaistu.
- Käytäväleveyden on oltava vähintään 1500 mm, ovien ja portaan kohdalla on otettava
huomioon myös paarikuljetuksen edellyttämä tilantarve. Yksittäisten hormien kohdalla käytäväleveys voi paikallisesti kaventua vähäisessä määrin huomioiden poistumisturvallisuus. - Käytävän leveydessä ja asuinhuoneistojen ovien sijoittelussa, kätisyydessä ja avautumisessa on huomioitava esteetön sisäänpääsy ja tilantarve erityisesti oven avautumispuolella (min 400 mm).
- Ovet eivät saa avautuessaan osua toisiinsa.
Viihtyisyyttä voidaan parantaa väljemmällä porrashuoneen ja käytävän mitoituksella (leveys, korkeus, levennykset, aulatilat, suoravartinen, välitasanteellinen porrastyyppi) sekä lisäämällä valoisuutta ja avoimuutta esim. valokuiluilla ja kattoikkunoilla.
Sisäänkäyntitasolla viihtyisyyttä lisäävät aulatilojen väljyys ja toimivuus, pääsisäänkäynnin esteettömyys sekä esteetön sisäänkäynti kadun ja pihan puolelta.
Kaavamääräystä tulkittaessa lasketaan porrashuoneeseen kuuluva kerrosala porrashuonetta rajaavan seinän porrashuoneen puoleisen seinäpinnan mukaan.
Merkittävin muutos on sprinklattujen umpiperäisten käytävien pituuden rajoittaminen.
Tavoitteet ja keinot eivät kohtaa
Lisärakennusoikeuksien tavoite – valoisat ja väljät porraskäytävät – on hyvä, mutta toteutus vie harhaan.
Valoa kansalle
Porraskäytävien lisärakennusoikeusmääräyksen tarkoitus on ohjata suunnittelijoita pois 1970-luvun hämäristä, rungon keskellä olevista porraskäytävistä. Valaistustekniikka on noista päivistä parantunut huomattavasti, mutta valon palaminen tai sähkökatkos tekee tällaisesta porraskäytävästä edelleen säkkipimeän.
Ahtautta vastaan
Porraskäytävien lisärakennusoikeuksien toinen pyrkimys on kannustaa välttämään kapeita käytäviä ja ahtaita kierreportaita, jotka tekevät portaissa kulkemisesta hankalaa.
Nykymuodossaan määräys valitettavasti pikemminkin haittaa kuin edistää tätä tavoitetta, sillä ohjekortti määrää, että porraskäytävän kerrosala voi olla enintään kymmenen kertaa sen ikkunapinta-ala. Tästä seuraa, että käytävän leventäminen rajoittaa sen pituutta.
Portaiden pinta-ala on niin ikään pois käytäväpinta-alasta, joten ne suunnitellaan usein ahtaiksi kierreportaiksi kerrosalan säästämiseksi.
Hissin ongelma
Jos kerrostalossa ei ole paljon kerroksia, ongelmaksi muodostuu myös hissi, joka maksaa n. 100 000 €/kpl. Jos oletetaan huoneistoalan myyntihinnan ja rakentamiskustannuksen erotukseksi 5000 €/m2 - 3000 €/m2 = 2000 €/m2, hissin pitäisi säästää 50 m2 ollakseen kannattava.
| Yksiöt | Kaksiot | Kolmiot ja suuremmat | |
| Helsinki 1 | 8 778 | 8 070 | 7 795 |
| Helsinki 2 | 6 414 | 5 897 | 5 214 |
| Espoo-Kauniainen 1 | 6 745 | 5 996 | 6 071 |
| Espoo-Kauniainen 2 | 5 861 | 5 266 | 4 762 |
| Vantaa 1 | 6 193 | 5 190 | 4 477 |
| Vantaa 2 | 4 936 | 4 430 | 3 989 |
Mitä tilalle?
Yksinkertaisin ratkaisu on toimia kuten Helsingissä, jonka tuoreimmissa kaavoissa ei ole lainkaan lisärakennusoikeuksia porraskäytävien rakentamiseen. Tällöin pitkät käytävät maksavat jälleen kallisarvoista kerrosalaa. Tämä ei kuitenkaan kannusta väljentämään porrashuoneita tai tuomaan niihin luonnonvaloa.
Yksinkertainen ratkaisu – ensimmäiset 20 neliöä lisärakennusoikeuteen
Oppaassa Asuntosuunnittelun eväät (H. Huttunen, H. Pakarinen, M. Mannerla-Magnusson 2011) esitellään sivuilla 24–29 porraskäytävien suunnitteluperiaatteita ja perusratkaisuja. Annettujen mittojen perusteella voi laskea, että toimiva perusporraskäytävä mahtuu n. 20 m²:n. Jos halutaan poistaa kannustin maksimoida syöttötehokkuus, kannattaa myöntää ensimmäiset 20 m² lisärakennusoikeutena. Kirjaus voisi siis kuulua kuten Vantaan Kivistön Lumikvartsin kaavaehdotuksen määräyksessä:
Porrashuoneiden tulee olla luonnonvaloisia ja viihtyisiä.
Porrashuoneiden kokonaisalasta ei lasketa 20 k-m²:n alaa
kussakin kerroksessa rakennusoikeuteen.
Tällainen määräys mahdollistaa jälleen useampaan porraskäytävään jaetun lamellin, joka oli suomalaisen kerrostalorakentamisen perustyyppi n. 1850–2000.
Havainnollistan tätä käyttäen hyväksi vertailemalla Raklin ja Kiinteistöliiton raportin Selvitys kaavamääräysten kustannusvaikutuksista 2021 vertailutaloja (s. 26). Tero Vanhasen raporttia varten piirtämää "indeksitaloa" ei saisi Espoossa sellaisenaan toteuttaa, sillä keskikäytävään ei tule luonnonvaloa. Olen siksi olettanut, että sen portaan takana on alas avoin valokuilu. Syöttötehokkuus on hieman ilmoitettua pienempi, mutta muuten porraskäytävän tiedot pysyvät samoina.
| Talotyyppi | C | B | A |
| Porrashuoneiden lukumäärä | 1 | 2 | 3 |
| Asuntoja/ kerrostaso | 10 | 6/4 | 4/2/4 |
| Porrastasoon kuluva rakennusoikeus kerrosta kohti, 20 m² ylittävä osuus lisärakennusoikeutta (k- m²) | 20 | 40 | 60 |
| Porrastasoon kuluva rakennusoikeus kerrosta kohti, ensimmäiset 20 m² lisärakennusoikeutta (k- m²) | 17 | 0 | 0 |
| Runkosyvyys (m) | 17,44 | 12,64 | 12,64 |
Tästä voi laskea, että kääntämällä lisärakennusoikeuden määräytymisperiaatteen toinen porraskäytävä hisseineen maksaisi itsensä takaisin jo kolmekerroksisessa talossa, sillä 17 m2 · 3 = 51 m2.
Kaikkein fiksuinta olisi yksinkertaisesti määritellä rakennusoikeus huoneistoalana, jolloin päästäisiin kerralla eroon monista kieroutuneista kannustimista ja isosta liudasta hankalasti määriteltäviä sallittuja ylityksiä (ulkoseinän yli 250 mm ylittävä osa, huoneistojen välisen seinän yli 200 mm ylittävä osa, tekniset kuilut, yleisiin tiloihin avautuvat tekniset tilat, etc).
Bonuksena rakennusoikeuden hinnan osuus asuntojen hinnasta näkyisi suoraan kauppakirjassa, kun käytettävät mittayksiköt olisivat sekä rakennusoikeudessa että asuntokaupassa samat.
Siis jos ylipäänsä halutaan säännellä rakentamista neliöinä.
Päivitysilmoitus: Kaupunkisuunnittelulautakunta 16.9.2021 | Patrick Jensen