Tämä kirjoitus on päivitetty 15.9.2021 pysäköintinormien päivitysten mukaisiksi. Samalla kuvaajiin on lisätty joitakin puuttuvia aineistoja ja aluejakokartat.
Kiinnitin muutama kuukausi sitten huomiota siihen, että Espoossa jätetään paljon rakennuslupahakemuksia pienasuntopainoitteisille taloyhtiöille verraten syrjäissä paikoissa. Kuvittelisi nimittäin pienille asunnoille olevan vakaammin kysyntää keskeisillä paikoilla.
Kun tarkemmin tutkin asiaa, huomasin, että taustalla taitaa olla se tavallinen markkinahäiriö, eli pysäköintinormi.
Pysäköintipaikkojen rakentaminen on kallista, joten rakennuttajat pyrkivät yleensä maksimoimaan myytävän kerrosalan pysäköintipaikkaa kohden. Tätä säädellään vaatimalla pysäköintipaikka tiettyä kerrosneliömetrimäärää kohden. Koska tuotantovelvoite on taloustieteellisessä mielessä vero, määräyksellä on rakennettavaa kerrosalaa rajoittava vaikutus.
Toinen tapa säännellä pysäköintipaikkoja on määrätä pysäköintipaikkojen vähimmäislukumäärä asuntoa kohden. Tällä on asuntojen lukumäärää rajoittava vaikutus.
Jos nämä molemmat sääntelykeinot ovat samanaikaisesti käytössä, saadaan kullakin alueelle pysäköintipaikkojen määrän suhteen tehokkain asuntokoko kertomalla pinta-ala- ja lukumääränormi keskenään. Tämä maksimoi vaadittua pysäköintipaikkaa kohden sallitun kerrosalan. Pysäköintinormi alkaa siis vahingossa säädellä myös asuntojen kokoa.
Espoossa ohjausvaikutus on pääkaupunkiseudun kolmen suuren kunnan joukosta omituisin, sillä se ohjaa rakentamaan pieniä asuntoja mahdollisimman kauas joukkoliikenteestä. Ohjausvaikutus on tuskin toivottu, sillä jos pienten asuntojen suosio jostain syystä hiipuu tulevaisuudessa, näistä asunnoista tulee syrjäisen sijaintinsa vuoksi erityisen vaikeita myydä.
Kun vielä huomioi peukalosäännön, että kerrosalasta n. 15% menee muuhun kuin huoneistoalaan (kulkutiloihin, varastoihin, teknisiin tiloihin, yhteistiloihin ja seinärakenteisiin), parkkipaikkojen kannalta tehokkain asuntokoko on Espoossa varsin pieni, erityisesti kerrostaloissa. Tämä lienee merkittävä osasyy, miksi Espoossa rakennetaan hyvin vähän kolmioita isompia kerrostaloasuntoja.
Vantaan pysäköintinormeissa näkyy samantyyppinen kokoa sääntelevä vaikutus, mutta siinä sääntelyn suunta on järkeenkäyvämpi, eli tehokkain asuntokoko kasvaa kun etäisyys keskuksiin kasvaa. Vantaalla perheasuntojen rakentaminen kerrostaloihin on myös parkkipaikkavaatimusten kannalta selvästi
Helsingissä asuntojen lukumäärään perustuvasta normista on luovuttu, joten se ei suoranaisesti ohjaile asuntojen kokojakaumaa. Pysäköintinormi kannustaa kuitenkin minimoimaan sellaiset tilat, joille ei ole myönnetty lisärakennusoikeutta, sillä nekin kasvattavat velvoitettujen pysäköintipaikkojen lukumäärää.
Mitä sitten asuntojen pysäköintimitoitukselle pitäisi tehdä?
- Kerrosalan ja asunnon käyttäminen johtaa asuntojen kokojen piilosääntelyyn.
- Kerrosalan käyttäminen jakajana (Helsingin tapaan) suosii pieniä asuntoja, sillä se on käytännössä piilovero kerrosalalle. Ohjausmekanismi perustuu siihen, että parkkipaikkojen rakentaminen on lähes aina tappiollista toimintaa. Pienten asuntojen asukkaat ovat käytännössä kaikki aikuisia, jolloin on suurempi todennäköisyys, että asukkaalla on auto, jonka pysäköinnistä voi kerätä rahaa ja pienentää parkkipaikoista tappioita.
- Asunnon käyttäminen parkkinormin jakajana suosii isoja asuntoja, sillä se rankaisee asuntojen suurta lukumäärää talossa.
Jokainen näistä vaihtoehdoista on kuitenkin autoilun hyväksi kannettava piilovero. Itse kannatan periaatetta, että parkkipaikkoja rakennettaisiin sen perusteella, että joku on valmis maksamaan niistä.
Helsingin valtuustostrategiaan kirjattu linjaus siirtymisestä markkinaehtoiseen pysäköintiin herättää toivoa. On nimittäin järjenvastaista, että Punavuoressa vaaditaan yhtä paljon asukaspysäköintipaikkoja kuin Haukiputaan keskuksessa.
Vertailun vuoksi:
- Tukholmassa ei käytetä pinta-alanormia ollenkaan, vaan pysäköintimitoitus ilmoitetaan vain pysäköintipaikkojen määränä asuntoa kohden. Vaadittu lukumäärä vaihtelee suunnilleen välillä 0,2–0,7.
- Oslossa toimitaan samoin, mutta ydinkeskustassa ei ole lainkaan vähimmäisvaatimusta, pelkkä enimmäismäärä.
- Kööpenhaminassa ei ole lukumäärällistä perälautaa, vaan pelkkä pinta-alanormi joka on joko 1 ap/200 m² tai 1 ap/250 m², riippuen etäisyydestä juna- tai metroasemalle. Kööpenhaminassa on myös parkkipaikkakatto, 1 ap/100 m².