Totta ja tarua kaavoituksesta

Keskuskauppakamari on hiljattain julkaissut raporttinsa Ylisääntelyn seuraukset – Pykälämyrsky vaikeuttaa yritysten toimintaa. Raportti listaa muiden säännösten ohella joukon kaavoitukseen ja maankäytön suunnitteluun liittyviä ongelmia, sekä esittää niihin ratkaisuja. Käyn tässä kirjoituksessa läpi mitkä yritysjohtajien tunnistamista ongelmista ovat totta ja mitkä tarua.

Asuntojen rakentamisen esteet

1. Kaavoituksella säädellään rakennettavien asuntojen keskikokoa (Helsinki 75 m2), jolla luodaan epätasapaino kysynnän ja tarjonnan välille; pienen asunnon ostaja sponsoroi suuremman ostajan neliöitä.

Tämä lienee Helsingin seudun kauppakamarilta nostettu mielipide. Kauppakamari on kritiikissään puolitoista vuotta myöhässä. sillä kokosääntelyä muutettiin vuoden 2012 lopussa niin, että 50% kerrostaloasunnoista saa olla yksiöitä ja kaksioita, loppujen on oltava

2. Kunnan määrittelemillä tontinluovutusehdoilla suositaan tiettyjä asumismuotoja (vuokra, hitas), joiden kustannukset maksatetaan omistusasunnon ostajilla.

Tämä pitää jossain määrin paikkansa. Vuokra-asumista suositaan, jotta vuokra-asunnot eivät keskittyisi vain tietyille alueille. Tämä johtuu siitä, että Suomen asuntomarkkinoilla omistusasumista tuetaan verohelpotuksin ja vuokra-asumista vastaavasti verotetaan.

Vuokralla ei siis kannata asua, jos rahaa jää vuokrasta niin paljon säästöön, että sillä voisi lyhentää lainaa tai jos asumisen tarve on lyhytaikainen. Tämän takia vuokra-asujat ovat pääosin pienituloisia, väliaikaisia asukkaita ja/tai nuoria.

Valitettavasti sääntelystä luopuminen edellyttäisi ensin sitä, että vuokratulot vapautettaisiin veroista ja vastaavasti kiinteistöveroa korotettaisiin.

3. Asuntojen suunnitteluohjeet ovat toistaiseksi pelkästään nostaneet rakentamiskustannuksia (paikoitusnormit, asuntojen esteettömyys, VSS, 2 vuoden välein uudet energiamääräykset).

Toisaalta energiamääräykset laskevat rakennuksen elinkaarikustannuksia, joista 75% kertyy käytön aikana. Rakentamisen hinta on joka tapauksessa vain noin puolet asunnon neliöhinnasta. Rakennusinvestoinnin hintaa eniten nostavaksi säännökseksi on arvioitu pääkaupunkiseudun pysäköintinormia, joka nostaa neliöhintoja arviolta 1-10%.

4. Fiskaalisen intressin vuoksi asuntojen varainsiirtoveroa on nostettu ja ulotettu vero myös yhtiövelkaosuuteen; tällä onnistuttiin pysäyttämään asuntokauppa kuin seinään 1.3.2013.

Tämä pitää paikkansa, joskin vaikutus on tuskin niin dramaattinen kuin edellä kuvattu. Varainsiirtovero lisää kitkakustannuksia, jotka huonontavat markkinoiden toimintaa.

5. Pääkaupunkiseudulla on tyhjillään miljoona neliömetriä toimistotilaa, jolle ei löydy enää käyttäjää; kaavamääräyksillä estetään niiden muuttaminen asunnoiksi, joista olisi kova pula.

Tämä pitää lähes paikkansa. Kaavamääräyksien muuttamisen tiellä ovat usein sinänsä hyvää tarkoittavat melu- ja päästönormit. Toimitilojen sijoittamista melu- ja päästölähteiden ääreen ei sen sijaan ole rajoitettu määräyksin, joten niille varatusta tonttimaasta on ylitarjontaa liikenneväylien läheisyydessä.

6. Valitusprosesseista on tullut pääsääntö, valittajalle ei koidu niistä mainittavia kustannuksia, mutta valituksen kohteelle seuraukset voivat olla miljoonia; hidas oikeuskäsittely

Pötyä. 90% kaavoista astuu voimaan ilman valituksia. 80% kaavoittajista ja kuntavaikuttajista kertoo pystyvänsä arvaamaan ennalta mistä tapauksista tullaan valittamaan. Eniten valituksia poikivat siis sellaiset hankkeet, josta myös päättäjät ovat erimielisiä. Tietenkään minkään hankkeen puuhamies ei ole koskaan mielestään kohdannut aiheellista valitusta, mutta ristiriitaiset hankkeet ovat yleensä ristiriitaisia syystä.

7. Kaavoitusprosessit kärsivät kaupungeissa ammattitaitoisen henkilökunnan puutteesta; säästetään ehkä palkoissa, mutta välilliset kustannukset hitaudesta ovat yhteiskunnalle moninkertaiset.

Tämä pitää kaupunkiseuduilla paikkansa. Osin myös siksi, että päätöksentekijät ovat asettaneet kaavoittajille hyvin vaikeita tavoitteita. Eräs tapaamani kaavoittaja tokaisi käyttävänsä 1/3 työajastaan pysäköintijärjestelyiden suunnitteluun.

8. Rakennuslupavaiheessa pyydetään lisäselvityksiä tipoittain; tuntuu että aina paperit päätyvät vanhan pinon alkuun, jopa yli vuoden kestäviä prosesseja (Venäjällä laki: expertisa = max. 3 kk)

Varsinkin Espoo on saanut moitteita rakentajien pompottelusta, mikä johtuu pääasiassa siitä, että viranhaltijoita on työtehtäviin nähden niin vähän, etteivät he ehdi yhteensovittaa määräyksiä ja selvityspyyntöjä keskenään. Näitä ristiriitoja pyritään Espoossa ennaltaehkäisemään lisäämällä ennakkoneuvontaa jo suunnitteluvaiheessa.

9. Uusia määräyksiä tehtaillaan ennen kuin edes tunnetaan niiden vaikutusta rakennusten käytettävyyteen tai elinkaareen; esimerkkejä löytyy mm. energiatehokkuuden parantamisen alueelta.

Päätöksenteon salamyhkäisyys on eräs suomalaisen politiikan oudoimpia piirteitä. Kannattaa kuitenkin pitää mielessä, että nykyisenkaltaisiin energiatehokkuusmääräyksiin on päädytty, koska yksinkertaisempia keinoja suitsia energiankulutuksen kasvua, kuten energian hintojen nostaminen tai energian hintavaihtelun vapauttaminen on pidetty taloudelle haitallisena.

Entä ehdotetut ratkaisut? Tiivistetysti ratkaisuiksi ehdotetaan kevyempiä normeja, kuntien itsehallinnon kaventamista ja kansalaisten valitusoikeuksien rajaamista. Normien keventämisvaatimuksista moneen on helppo yhtyä, mutta kuntien itsehallinnon ja valitusoikeuksien rajaaminen näyttää lähinnä yritysjohtajien toivomukselta keskittää valtaa helpommin lobattavalle taholle.